經濟觀察網 楊紅旭/文 近日，著名的樓市“空軍司令”謝國忠在某論壇上提出：千萬別買房子，有空房子趕快賣掉。其中一條原因是：中國沒有那么多人，人口下降，那么房地產一去不復返，房價永遠是下降的，2020年已經不遠了，2015年中國社會將進入老齡化階段，到2020年人口將會下降，現在沒有必要去買房子冒險。

就長期而論，決定房地產市場走勢的因素包括經濟增長水平、城鎮化進程、人口紅利、人均收入水平等。因此，人口可以說是影響房價的重要因素之一。一般規律是，人口總量增長、勞動人口增長、戶均人口減少、購房適齡人口的增加，都會導致購房需求增加，反之，則會導致購房需求減少。

發達國家已有經驗可鑒。1950年代以來，在近年來經歷過房價暴漲的一些國家中，人口規?？傮w上漲，這些國家包括澳大利亞、愛爾蘭、英國和美國。相反，過去十年德國、日本、韓國的房價一直走低，正好與人口增長速度的顯著放緩同時發生，德國和日本在 2005年前后達到頂峰，韓國預計到2020年前后達到頂峰。就適齡購房人口數量來看，德國1995年、日本1980年、韓國2000年達到頂峰，適齡購房人口占總人口的比重的高值皆在34%左右。1995年前后的德國，房價處于溫和上漲階段，而1980年之后的日本房價呈上漲態勢。

關于我國的情況，不妨關注三個指標。第一，人口總量。我國人口峰值出現在什么時間，預測版本較多。根據第六次全國人口普查主要數據，國家統計局副局長張為民認為，將在2032年前后達到人口零增長，其后持續小幅減少。謝國忠“2020說”過于悲觀了。

第二，勞動年齡人口（15-64歲）。我國勞動年齡人口占總人口的比重，也即所謂的人口紅利，2010 年該比重達到最大值：74.5%，2011年比上年微降0.10個百分點，是2002年以來首次出現下降。國際上通常把60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%作為進入老齡化社會的標準。2000年我國60歲以上的人口超過總人口的10%，正式進入老齡化社會。第六次全國人口普查，我國60歲及以上人口占全國總人口的13.26%。

第三，購房適齡人口（25-49歲）。從全國來看，2008 年，我國購房適齡人口就已經達到4.7億人口左右的高峰，之后持續下滑。從上述三個指標來看，我國人口情況對住宅市場最有利的時點，已經過去。僅從人口情況分析，住宅需求最旺盛、最急迫的時點，正是過去的六七年。

然而，我國的情況與發達國家又有不同，快速的城鎮化能在一定程度上抵消人口規模增長趨緩、甚至下降的影響。與發達國家相比，我國的城鎮化顯著滯后于經濟發展。比如，日本購房適齡人口數量最多的1980年，城鎮化率已接近80%，而我國購房適齡人口最多的2008年，官方統計的城鎮化率只有46%。這也就意味著，隨著未來10-20年我國城鎮化的快速推進，由農民轉至城鎮的人口，依然會創造很大的購房需求。

據筆者測算，2005年我國新增城鎮勞動人口數量達到高點，略超2000萬人，其后一直持續回落，但直到2030年，還能達到300萬左右的新增量。而新增購房適齡人口，直到2027年前后才會變成負增長。如果按每年城鎮化率提高0.8%，則2015 年到2027 年，每年的城鎮購房適齡人口都在2.45 億左右的水平。這就意味著，未來15年住宅需求仍將保持總體旺盛的狀態。并非謝國忠所謂的“人口總量一下降，房價只跌不會漲”。

作者系上海易居房地產研究院 副院長